マンション選び・査定・購入のカラクリ

「家賃を払い続けるより、買ったほうが得」とマンション購入を考える人が多い。

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大阪 マンション 購入(http://house.biglobe.ne.jp/c21/addr/list/mansion/27/115/)
高級マンション購入のために「質問力」を鍛える！

しかも、住宅ローン金利も低いため、毎月のローン負担は家賃と大差無いように見える。家賃はいくら払っても自分のものにならないが、買えばその不動産は自分の財産になるので、買ったほうが得だと考えるのは無理もない。実際、事業主(デイベロッパー)である不動産会社も仲介の販売会社のセールストークもそのような感じ。
比較的売りやすいとされる築浅、しかも間取りは4LDKで広いルーフバルコニー付きの物件でも、購入価格4000万円で売却価格2200万円というのはザラ。さらに、賃貸では不要な管理費や修繕積立金、そしてローン金利や固定資産税も払うため、更に分が悪い。


マイホームをもつことの意味は、「そこに住み続ける権利がほしいかどうか」

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マイホーム購入とはそこに『住み続ける権利』を買うということ。賃貸住宅の場合、災害などにて建物が滅失してしまえば、住む権利は失われる。集合住宅であるマンションでも同じこと。
世田谷区で一戸建て を購入する（センチュリー２１）

八割は旧態依然の間取り。

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小田急 一戸建て 購入

近頃のマンションの間取りはバリエーションは豊かになっている。実際に購入するような代表的な住戸(ティピカルタイプ) のプランについては、どのマンションを見てもほとんど同じ。昭和40年代の縦長の直方体の両側に外廊下とバルコニーを配置したマンションを「制裁の輪切りマンション」と呼ぶ。

昔に比べて細部の仕上げの技術や設備仕様の、グレードは高くなっているが、現在売られているマンションの全住戸の8割以上はこのタイプ。間取り自体は読んで字のごとく、住戸内の間取りが「回」の字型をする旧態依然の「田の字型プラン」が多い。これはマンションの売れ残りが激しくなる悪循環を起こす。



モデルルームと同型を買うのは1割。

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中古マンションの購入
一戸建て購入者の法則。都心から70キロを超えると校則が厳しくなる

モデルルームを見ただけで購入を決めると、購入後に不満を感じたり、後悔するケースが多い。そもそも買おうとする住戸とモデルルームは同じタイプではなく、1OO戸などの大規模物件でも1タイプか2タイプ。たいていは、住戸内の3面以上に窓をつけることができるは妻側住戸か最上階住戸(最上階の部屋)等の良質な住戸である。ところが、建物全体でこうした「妻側住戸」や「最上階住戸」の割合は建物のせいぜい1割で、残りは中住戸ということになる。

結果的に9割以上は購入前に自分が買う部屋を見ていないことになる。モデルルームと販売事務所の設置費用は安くても3OOO万円。超豪華マンションの場合は1億円近くかかる場合もある。これを複数つくれば、それだけ経費が嵩み、結果としてそれが販売価格に上乗せされることになる。建物の中で最も戸数の多いタイプのプラン(ティピカルtypicalタイププラン) をモデルルームにするべきだ。

リフォーム完了の物件は買わないのが吉、欠陥隠蔽工作が施されている可能性が高い。

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川越の中古マンション：
http://house.biglobe.ne.jp/c21/kwlist/%E5%B7%9D%E8%B6%8A/
中古マンションの地盤や構造について

見た目のきれいさには、疑いの目を向けることが肝要、リフォーム済みの物件がそう。不動産屋はリフォーム済み物件を、購入後は何の手もかからないこと、即入居できることを売り文句にして販売する。

そもそもリフォームをされている箇所は、単純に素人でもパッと容易に目につくのが特徴。外壁、床の仕上げ材、壁の仕上げ材、水田りの什器の入れ替え等が相当する。天井裏などの目につかない箇所の欠陥は隠蔽されても気がつかないことも多い。例えば、雨漏りで天井裏の一部が腐っている場合、コーキング処理をしクロスできれいに仕上げられてしまうと、1年や2年はその欠陥は出てこない。しかし内部はどんどん腐っていっていっている。そもそも中古の家なのだから、欠陥やシミくらいはあって当然と考えておきたい。

購入する際には、その欠陥がどの程度なのかチェックすることが最重要。素直にリフォームの必要性を判断できるような物件をターゲットとするのが良い。




「未販売住戸」の管理費等は、誰が負担することになっているか確認する。

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中古マンション in 大久保

マンション入居時に何戸かの未販売住戸が発生する物件は多い。このような売れ残りの未販売住戸が売れるまでの間、管理費や修繕積立金は購入者(入居者)全員で負担せざるを得ない場合がある。
その聞の管理費および修繕積立金は売主が負担するとなっていた場合には、修繕積立一時金や月々の修繕積立金や管理費を支払う義務が生じる。ちなみに、竣工後ー年を過ぎれば「未入居の中古物件」となり、一般的な中古物件の相場に倣う。